贵州财经大学 杜海广

　　居住权在《中华人民共和国民法典》中完成了从无到有的创立, 合法设立的居住权作为法定用益物权可在特定情形下对抗不动产强制拍卖。但在司法实践中,居住权的权利壁垒极易阻碍债权实现, 甚至沦为被执行人规避执行的工具, 给强制执行程序的推进带来极大的阻碍。
　　一、居住权对抗强制拍卖的处理规则
　　我国不动产强制变价程序对居住权适用用益物权通用规则,确立了“承受主义为原则、涂销主义为例外”的处置模式。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定(2020修正)》第二十八条可知,查封前合法设立的居住权不因司法拍卖消灭, 由房屋买受人继续承受,即司法实践中的“带居拍卖”,此时居住权可合法排除强制拍卖对其使用权的剥夺。
　　若居住权设立于抵押权等优先受偿权之后, 则要优先保障在先担保物权实现,法院可涤除居住权后拍卖,无法对抗强制执行。同时,不动产被法院查封后, 被执行人擅自设立的居住权存在权利瑕疵, 无法对抗申请执行人,法院可直接“去居拍卖”。
　　二、“带居拍卖”对实现债权的现实阻碍
　　“带居拍卖”模式虽考量了居住权的民生保障价值,却给债权人债权实现带来了现实阻碍。带有合法居住权的法拍房, 买受人无法完整占有、使用房屋,使得房屋流转及现实价值大幅缩水,市场吸引力骤降, 普遍出现竞买人数少、成交价低、频繁流拍等情形。
　　其次, 该规则易被恶意滥用。部分被执行人通过虚构居住权合同、事后补设居住权等方式, 人为设置拍卖壁垒,恶意阻碍司法执行。如通过遗嘱方式设立居住权,因不以登记为生效要件,故而存在较大的事后补设的操作空间。因此直接导致债权人即便胜诉, 权益也难以兑现,司法公信力被严重削弱。
　　三、以期限规制与以物抵债制度平衡权利冲突
　　居住权排除司法拍卖本质是权利冲突, 可以期限规制和以物抵债制度来化解。一方面, 可以通过严格限定居住权最长期限, 禁止无期限居住权;另一方面,可以优化流拍财产处置规则, 开放带居房屋以物抵债渠道,针对带居房屋频繁流拍的情形, 允许申请执行人申请以物抵债。债权人承接房屋所有权后, 可依据物权顺位规则依法处置房屋权利负担,盘活被执行人责任财产,最大限度兑现胜诉债权。
　　四、结语
　　综上所述, 通过设定居住权最长期限限制、灵活运用以物抵债制度, 既能保障弱势群体的基本居住权益,又能遏制权利滥用, 实现民生保障与司法公正的有机统一。